Hypotéka pre živnostníkov

Najčastejší mýtus, ktorý počúvam pri téme „hypotéka pre živnostníka“ je, že ak nezaplatím vysokú daň, tak žiadnu hypotéku nedostanem. Výška zaplatenej dane však nie je jediným kritériom pri schvaľovaní hypotéky a banky dokážu akceptovať príjem živnostníka aj s jeho obratov bez ohľadu na výšku zaplatenej dane. 

Pri posudzovaní žiadosti o úver zo strany živnostníka banka zohľadňuje niekoľko faktorov týkajúcich sa jeho príjmu. Živnostníci musia spĺňať podmienku minimálnej doby trvania živnosti a banky následne vypočítavajú ich príjem buď na základe celkových obratov, alebo zo základu dane.

Hypotéka pre živnostníka. Doba trvania živnosti.

SLSP: minimálne 6 mesiacov v predchádzajúcom zdaňovacom období

ČSOB: minimálne 6 mesiacov v predchádzajúcom zdaňovacom období

Tatra banka: jedno celé zdaňovacie obdobie

VÚB banka:  minimálne jedno celé zdaňovacie obdobie, alebo min. 18 mesiacov

Prima banka:  jedno zdaňovacie obdobie

UCB:  celé predchádzajúce zdaňovacie obdobie

365 banka: 12 mesiacov, ale klient musí podnikať minimálne 6 mesiacov predchádzajúceho zdaňovacieho obdobia

mBank: jedno zdaňovacie obdobie

Výpočet príjmu SZČO z tržieb. 

Banky akceptujú živnostníkom ako ich ročný príjem príslušné percento z ich celkového obratu na základe podaného daňového priznania. Konkrétne:

ČSOB – Pri obrate / tržbách do 50.000 € akceptuje 50 % z tržieb / 12 mesiacov. Nad 50 000 € 35% z obratu / tržieb.

Tatra banka – 20% z tržieb

SLSP – pri obrate do 35.000 € banka akceptuje 60% z tržieb, pričom % z tržieb nad sumu 35.000€ môže byť bankou posúdené individuálne podľa typu vykonávanej činnosti.

VÚB – pri celkovom obrate do 80.000€ akceptuje banka 55% z tržieb a pri obrate nad 80.000€ len 12% z tržieb

UCB – neakceptuje tento spôsob výpočtu príjmu

365.banka – 20% z tržieb 

mBank  – 10% – 70%z tržieb – záleží od predmetu podnikania

Prima banka – 30% z tržieb

Výpočet príjmu SZČO zo základu dane. 

Okrem ČSOB akceptuje každá banka tento spôsob výpočtu príjmu. Vzhľadom k častej optimalizácii daňových výdavkov zo strany živnostníkov býva tento spôsob výpočtu príjmu menej efektívny. Vo vybraných situáciách však môže byť užitočný. Konkrétne sa za ročný príjem považuje „základ dane znížený o zaplatenú daň“, štandardne ide o „riadok 72“ mínus „riadok 81“ z daňového priznania. V niektorých bankách je podmienka, že daň musí byť viac ako 0€.

Vybrané odvetvia – „komoroví“ klienti. 

Niektorým povolaniam, napr.: architekti, advokáti, právnici, lekári a pod. banky akceptujú príjem individuálne. Banky im tak môžu akceptovať pri rovnakom obrate vyšší príjem. Konkrétne:

VUB: 60% z obratov za posledných 6 mesiacov

Tatra banka: od 30% do 60%, posudzované je to individuálne podľa konkrétnej činnosti

ČSOB: do 50% z tržieb

UCB: 60% z tržieb

365 banka: 40% z tržieb

Dokladovanie príjmu. 

Živnostníci žiadajúci o hypotéku musia zniesť o niečo väčšiu byrokraciu pri preukazovaní príjmov. Ich príjmy totiž nie sú na požiadanie overiteľné sociálnou poisťovňou. Ide o nasledovné dokumenty:

• Daňové priznanie za predchádzajúce zdaňovacie obdobie
• Potvrdenie z daňového úradu pre potreby banky
• Výpis z podnikateľského účtu (väčšinou obdobie posledných 6 mes.) banky sledujú na výpisoch výšku prijatých platieb na základe faktúr a môžu porovnávať predchádzajúce zdaňovacie obdobie. Výrazný pokles tržieb oproti predošlému zdaňovaciemu obdobiu môže spôsobiť zamietnutie úveru.
• Faktúry, príjmové doklady o úhrade faktúr. Tieto doklady si banka žiada ak podnikateľ prijíma platby najmä v hotovosti a z výpisov z účtu nie je možné jednoznačne preukázaná pretrvávajúca podnikateľská aktivita.

Na záver ešte odpovede na niekoľko najčastejších otázok. 

• Ak máte živnosť popri zamestnaní, tak Vám banky akceptujú oba príjmy. Teda zrátajú príjem zo živnosti a príjem zo zamestnania. Zvýšite si tak maximálny limit hypotéky.
• Banky akceptujú Váš príjem aj keď svoje príjmy generujete v zahraničí. Dôležité je, aby Vaša živnosť bola registrovaná na Slovensku (so slovenským IČO-m) a tu bolo aj podané daňové priznanie. Ak však máte zahraničnú živnosť, tak slovenské banky Váš príjem neakceptujú!
• Ak chcete svoj úver refinancovať bez navýšenia, pričom nová splátka bude nižšia ako pôvodná, tak banka nebude skúmať výšku Vašich príjmov zo živnosti. Bude preverovať len existenciu živnosti a aktuálne kreditné obraty na účte. +
• Pred podaním žiadosti v banke je potrebné si skontrolovať či nemáte podlžnosti na daniach, zdravotnom a sociálnom poistení. Banka kontroluje príslušné registre a v prípade podlžností úver banka zamietne.

Ak ste živnostník a zvažujete žiadosť o hypotéku, tak odporúčam poradiť sa s odborníkom. Chybné čítanie daňového priznania môže spôsobiť zlý výpočet, alebo zamietnutie úveru. Hypotéka pre živnostníka má odlišné metodiky jednotlivých bánk a rady skúseného poradcu Vám pomôžu ušetriť veľa času, starostí a vyhnete sa nesprávnemu rozhodnutiu.

Aktuálne úrokové sadzby si môžete pozrieť tu.