Veľká zmena hypoték od októbra 2026: Kto získa 90 % financovanie? A kto bude potrebovať viac vlastných peňazí?

Národná banka Slovenska pripravuje významnú zmenu pravidiel financovania bývania. Cieľom je pomôcť mladým ľuďom pri kúpe prvého bývania a zároveň obmedziť nadmerné investičné nákupy nehnuteľností.

Podľa aktuálneho návrhu by nové pravidlá mali nadobudnúť účinnosť od 1. októbra 2026. Zmena sa bude týkať predovšetkým maximálneho percenta financovania nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky, teda ukazovateľa LTV (Loan to Value).

Čo je LTV?

LTV vyjadruje pomer medzi výškou hypotéky a hodnotou založenej nehnuteľnosti. Ak má nehnuteľnosť hodnotu 200 000 € a banka poskytne hypotéku vo výške 160 000 €, LTV predstavuje 80 %.

Dnes je štandardný limit financovania 80 % hodnoty nehnuteľnosti, pričom iba obmedzené množstvo úverov môže byť schválené nad túto hranicu.

 Čo sa mení?

Najväčšou novinkou je možnosť financovania až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti pre mladých ľudí kupujúcich svoje prvé bývanie.

Podmienkou bude:

• vek najviac 35 rokov,
• kúpa alebo výstavba prvého bývania,
• žiadny z dlžníkov nesmie vlastniť inú rezidenčnú nehnuteľnosť.

V praxi to znamená, že pri kúpe bytu za 200 000 € nebude potrebných 40 000 € vlastných zdrojov, ale iba 20 000 €.

Bežní klienti ostanú na úrovni 80%

Pre väčšinu klientov zostane základný limit financovania na úrovni 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Aj naďalej budú existovať výnimky, avšak ich počet bude obmedzený podľa interných pravidiel jednotlivých bánk.

Investori budú potrebovať viac vlastných zdrojov

Výrazná zmena sa dotkne klientov, ktorí už vlastnia dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností. Pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti by malo byť maximálne financovanie znížené na 70 % hodnoty nehnuteľnosti. Pri byte za 200 000 €, tak bude potrebné disponovať vlastnými zdrojmi vo výške približne 60 000 €.

Najčastejšie otázky klientov

Platí veková hranica do 34,99 roka alebo vrátane 35 rokov?

Podľa aktuálneho návrhu sa zvýhodnené financovanie bude vzťahovať na klientov, ktorí majú najviac 35 rokov. V praxi to znamená, že podmienku spĺňa klient až do dovŕšenia 36. roku života.

Vzťahujú sa nové pravidlá aj na nerezidentov?

Áno. Limity NBS sa vzťahujú na všetky hypotekárne úvery poskytované na Slovensku bez ohľadu na to, či je klient rezident SR alebo je občanom inej krajiny. Rovnaké pravidlá platia aj v prípade kombinácie rezidenta a nerezidenta na jednej úverovej zmluve.

Klient má hypotéku na byt, hypotéku na pozemok a ide stavať dom. Ako sa bude posudzovať?

NBS bude sledovať počet rezidenčných nehnuteľností, nie počet hypoték. Pozemok sa do počtu rezidenčných nehnuteľností nezapočítava. Rozhodujúce budú iba byty a rodinné domy určené na bývanie. Teda v tomto prípade výstavby rodinného domu pôjde o nadobudnutie druhej nehnuteľnosti.

Čo ak mladému klientovi vstúpia do úveru rodičia?

Podmienka nevlastnenia nehnuteľnosti sa vzťahuje na každého dlžníka.Ak budú rodičia spoludlžníkmi a vlastnia byt alebo dom, klient už nemusí splniť podmienky pre zvýhodnené 90 % financovanie.

Má každý klient do 35 rokov automaticky nárok na 90 % hypotéku?

Nie. NBS stanovuje iba maximálny regulačný rámec. O schválení úveru rozhoduje banka na základe:

• príjmu klienta,
• existujúcich záväzkov,
• bonity,
• hodnoty nehnuteľnosti,
• celkového rizika úveru.

Banka môže schváliť aj nižšie financovanie alebo úver zamietnuť.

Budú môcť banky naďalej zohľadňovať lokalitu nehnuteľnosti?

Áno. Aj po zavedení nových pravidiel budú banky posudzovať lokalitu, likviditu a celkovú predajnosť nehnuteľnosti. Preto sa môže stať, že dve podobné nehnuteľnosti budú mať v rôznych regiónoch rozdielne podmienky financovania.

Bude sa 90 % financovanie vzťahovať aj na rekonštrukcie?

Nie. Zvýhodnený limit sa navrhuje pre kúpu alebo výstavbu prvého bývania. Pri rekonštrukciách sa spravidla využívajú úvery s výrazne nižším LTV, preto sa táto výnimka na rekonštrukcie nevzťahuje.

Plánuje NBS znížiť rezervu pri DSTI pre mladých do 35 rokov?

Aktuálne nie. NBS chce pomôcť mladým klientom najmä prostredníctvom vyššieho financovania nehnuteľnosti. Pravidlá posudzovania schopnosti splácať úver sa zatiaľ meniť nemajú. Zostáva zachovaný stresový test úrokovej sadzby aj ostatné pravidlá posudzovania bonity.

Prečo NBS pristupuje k tejto zmene?

Podľa údajov NBS rastie počet investičných nákupov nehnuteľností. Významná časť nových hypoték smeruje ku klientom, ktorí už vlastnia jednu alebo viac nehnuteľností. Regulátor preto navrhuje zvýhodniť prvé bývanie pre mladých ľudí a zároveň obmedziť rizikovejšie financovanie ďalších investičných nehnuteľností.

 Čo to znamená pre klientov?

Ak bude návrh schválený v súčasnej podobe, najväčší benefit získajú mladí ľudia kupujúci svoje prvé bývanie. Potrebná výška vlastných zdrojov sa môže znížiť až o polovicu. Naopak, investori kupujúci tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť budú musieť počítať s vyššou spoluúčasťou a väčším objemom vlastných financií.

Pre klientov bude preto ešte dôležitejšie pripraviť si financovanie vopred a správne nastaviť štruktúru úveru tak, aby spĺňali všetky podmienky bánk aj regulátora. Plánované zmeny teda nevyzerajú až tak výhodne a jasne, ako sa to prvotne prezentovalo. Pri vybavovaní hypotéky je vhodné sa poradiť s odborníkom, aby šanca na získanie 90% bola čo najvyššia.

Pre viac informácií o našich službách klikni sem.