Financovanie výstavby domu ŠFRB alebo Hypotékou? 

Vysoké úrokové sadzby v komerčných bankách spôsobili, že ľudia hľadali iné cesty a spôsoby ako sa dostať k lacnejšiemu financovaniu výstavby rodinného domu. Nízky úrok je ale zdá sa jediná výhoda financovania výstavby cez Štátny fond rozvoja bývania (ďalej ŠFRB). Získať komplexné informácie je však veľmi komplikované, pretože po kontaktovaní ŠFRB Vás odkážu na miestny úrad v lokalite, v ktorej plánujete výstavbu rodinného domu. Aké sú teda presné podmienky výstavby RD financovaného cez ŠFRB v porovnaní s financovaním prostredníctvom hypotekárneho úveru od komerčnej banky? 

Podmienky, ktoré musí žiadateľ splniť pri ŠFRB:

Manželia do 35r – manželia, ktorých vek v deň podania žiadosti nepresiahne 35 rokov, podmienku veku musí spĺňať každý z manželov
Manželia s dieťaťom – manželia s maloletým dieťaťom vo veku najviac 6 rokov (nemusia plniť podmienku veku do 35 rokov)
Mladomanželia – manželia, ktorých vek v deň podania žiadosti nepresiahne 35 rokov (podmienku veku musí spĺňať každý z manželov), ak uzavreli manželstvo najviac 36 mesiacov pred podaním žiadosti
Odchovanec  do 35r – odchovanec, ktorý v deň podania žiadosti nepresiahne vek 35 rokov, v prípade manželov – odchovancov podmienku musí spĺňať každý z manželov
Odchovanec s dieťaťom – odchovanec s maloletým dieťaťom vo veku najviac 3 roky alebo s osvojeným maloletým dieťaťom vo veku najviac 5 rokov (nemusí plniť podmienku veku do 35 rokov)
ŤZP – člen domácnosti, ktorej členom je aj fyzická osoba s ťažkým zdravotným postihnutím a žije v spoločnej domácnosti so žiadateľom aspoň jeden rok (nemusí plniť podmienku veku do 35 rokov) alebo fyzická osoba s ťažkým zdravotným postihnutím podľa osobitého predpisu (nemusí plniť podmienku veku do 35 rokov)
Osamelý rodič – osamelý rodič s nezaopatreným dieťaťom vo veku najviac 15 rokov alebo osamelá fyzická osoba, ktorá má zverené do starostlivosti nahrádzajúcej starostlivosť rodičov, ak sa osobne stará o dieťa vo veku najviac 15 rokov a zároveň platí: Vek žiadateľa + lehota splatnosti úveru ≤ 65

Lehota splatnosti úveru:

Manželia, osamelý rodič: maximálne 30 rokov (lehota splatnosti do 65. roku veku žiadateľov)
Mladomanželia, odchovanec, ŤZP: maximálne 40 rokov (lehota splatnosti do 65. roku veku žiadateľov)

Úrok:

Manželia, osamelý rodič: 2 %
Mladomanželia, odchovanec, ŤZP: 1%

Maximálna podlahová plocha domu: 

V rodinnom dome 120 m2, do podlahovej plochy sa nezapočítava podlahová plocha balkónu, lodžie a terasy. Ak je súčasťou rodinného domu garáž, po podlahovej plochy sa nezapočítava podlahová plocha tohto priestoru do 25 m2.

Maximálny príjem:

Celkový čistý príjem žiadateľa a osôb, ktorých príjmy sa posudzujú spoločne (manžel, manželka, prípadne dieťa) za predchádzajúci kalendárny rok nesmie prevýšiť 5-násobok životného minima na jeho domácnosť.
Mesačný čistý príjem sa vypočíta z príjmu za predchádzajúci kalendárny rok ako podiel tohto príjmu a príslušného počtu mesiacov, za ktoré bol príjem poberaný.

Minimálny príjem:

Priemerný mesačný čistý príjem domácnosti za predchádzajúci kalendárny štvrťrok ̶ 1,3 násobok životného minima domácnosti – záväzky ≥ výška mesačnej splátky požadovaného úveru.

Termín na podanie žiadosti sú len v obdobiach: 

15. 1. – 30. 9. príslušného kalendárneho roka.

Postup podania žiadosti:

• Žiadateľ predkladá žiadosť v listinnej podobe ŠFRB prostredníctvom mestského úradu (MÚ) v sídle okresu podľa miesta stavby.
• Pracovník MÚ bezprostredne po doručení žiadosti zaeviduje žiadosť do systému elektronického príjmu žiadostí (EPŽ).
• Pracovník MÚ overí úplnosť náležitostí žiadosti v poradí podľa doručenia žiadosti do 15 pracovných dní odo dňa jej doručenia. V prípade, že máte žiadosť úplnú, vyznačí uvedené v systéme EPŽ a následne vám automaticky vygeneruje poradové číslo žiadosti v celkovom poradovníku ŠFRB. Kompletnú žiadosť odošle na fond. Ak sú v žiadosti nedostatky, vyzve žiadateľa, aby v lehote do 10 pracovných dní doplnil žiadosť.
• Fond žiadosť posúdi a oznámi žiadateľovi možnosť poskytnutia podpory v zákonných lehotách.
• Fond o žiadosti rozhodne najneskôr do 31. decembra príslušného kalendárneho roka.

• Príjem zo živnosti prepočítavajú individuálne na základe daňového priznania. 

• Príjem priemerujú za 12 mesiacov, ale aj za kvartál.
• Úver vám schvália na základe rozpočtu, ktorý vypracuje väčšinou projektant, musí byť vyhotovený do podrobna.
• Dôležité sú aj vlastné zdroje, ktoré použijete na začiatok výstavby. Následne vám ich refunduje SFRB.
• Jednotlivé práce na výstavbe musia byt vydokladovane.
• Po dokončení výstavby domu sa vykonáva kontrola zo strany SFRB.
• Samostatný pozemok nie je možné založiť, preto potrebujete inú nehnuteľnosť na založenie.
• Na nehnuteľnosti nemôže byť zriadené podnikanie.
• Prístavba pevne spojená s nehnuteľnosťou nemôže byť dobudovaná ku nehnuteľnosti 30 rokov.
• Kolaudácia musíte splniť do požadovanej lehoty.
• Maximálna výška úveru v roku 2023 je vo výške 120 000 €.
• Maximálna zastavaná plocha domu 120m2.

Výhody ŠFRB :

• 1%  úrok na celé obdobie úveru, udaj je platný za rok 2023 od januára 2024 nastane zvýšenie úroku, jeho výska však ešte nie je stanovená. 

Nevýhody ŠFRB:

• Žiadatelia musia byť manželia alebo musí samostatný žiadateľ spĺňať hore uvedene podmienky. Slobodný a bezdetný klient nemá nárok na získanie úveru.
• Dlhý schvaľovací proces (niekoľko mesiacov)
• Termín podania žiadosti je dátumovo obmedzený
• Financie na stavbu nie sú zasielané priamo majiteľovi stavby
• Potrebné vyhotoviť podrobný položkový rozpočet stavby 
• Nízky počet schválených žiadosti ( Košice, Poprad, Kežmarok – počet schválených žiadosti za posledných 5 rokov v počte 0 úverov)
• SFRB vykonáva kontrolu po skončení výstavby, či boli splnene podmienky uvedené v zmluve 
• Potrebný projekt s podrobným položkovým rozpočtom ( orientačná cena projektu 5 000 €až 10 000 € ) ,no následne nie je zaručené schválenie jednotlivých položiek zo strany SFRB.
• Nízka výska úveru na výstavbu RD
• Obmedzenia prístavby po dobu 30 rokov.
• Nie je možné založiť samostatný pozemok, ale je nutné založiť inú nehnuteľnosť. 

Financovanie výstavby pomocou hypotekárneho úveru: 

Na schválenie hypotéky – výstavba RD potrebujete nasledujúce doklady: 

• Znalecký posudok na pozemok (v prípade výstavby od samostatného pozemku)
• Znalecký posudok na rozostavaný dom (minimálne 1,5m výška múrov)
• Overenie príjmu v banke
• Stavebné povolenie
• Geometricky plán rozostavaného domu (pri samostatnom pozemku to nie je potrebné v prvej fáze úveru)
• Projekt domu

Schválenie úveru v banke trvá približne týždeň (nasleduje podpis úverových, záložných zmlúv. Následne banka načerpá prvú tranzu na výstavbu. Po dokladovaní fotiek výstavby (vydokladovanie prírastku hodnoty domu) banka načerpá ďalšie tranze ( peňažné prostriedky)

V prípade dočasného založenia druhej nehnuteľnosti banka umožňuje načerpať aj celú výšku úveru na výstavbu, hneď v 1 sume, po splnení podmienok stanovených bankou. Po dokončení výstavby môžete preložiť hypotéku na novo postavený dom. Treba však spomenúť poplatok za zmenu zmluvných podmienok tej banky, ktorá poskytla úver, v zmysle jej sadzobníka poplatkov.

Porovnanie týchto dvoch možností výstavby je veľmi jednoduché. Financovanie cez SFRB trvá veľmi dlho, neviete či vám to schvália a podať žiadosť môžete urobiť iba v dvoch termínoch. Výstavbu musíte dokladovať, čo môze byť komplikované. Výhodou je nízky úrok v porovnaní s aktuálnymi sadzbami v komerčných bankách , ale limit na výstavbu je obmedzený na výšku 120 000 eur a zastavaná plocha 120m2.

Financovanie výstavby domu cez komerčnú banku je jednoduchší proces s jasnými pravidlami a finančné prostriedky z banky sú poukazované na účet majiteľa nehnuteľnosti, ktorý stavbu realizuje. Úrok je aktuálne vyšší, ale schvaľovací proces a čerpanie prostriedkov rýchlejšie a jednoduchšie. Je predpoklad, že v budúcnosti dôjde k poklesu úrokov v komerčných bankách, vďaka čomu sa tieto úroky priblížia k ponuke úrokov zo ŠFRB.

Na záver

Veľmi dôležité je porozmýšľať, ktorou cestou sa vydáte pri výstavbe. Najhorší scenár pri výstavbe, ktorý môže nastať, je ten, že sa stavba zastaví v určitom bode a bude potrebné získať ďalšie prostriedky na výstavbu a dokončenie domu. Preto neváhajte a nechajte si poradiť od odborníkov v tejto oblasti, prípadne známych, ktorí mali skúsenosť s jedným, alebo druhým riešením výstavby domu. Získať kvalitné informácie o výstavbe cez SFRB je obtiažne a na viaceré moje otázky som nedostal odpoveď. Skúsenosti ľudí, ktorí sú na to určení, nemajú totiž  v praxi veľa reálnych prípadov pri realizovaní výstavby.