Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť – „hypotéka naopak“

Klasický postup pri schvaľovaní hypotéky je taký, že v procese schvaľovania banka posudzuje nehnuteľnosť, ktorú klient kupuje. Dá sa to však aj naopak. Najprv banka schváli samotnú hypotéku, podpíšu sa úverové zmluvy a až následne je možné doplniť do úverovej zmluvy nehnuteľnosť. V tomto článku sa dočítate, kedy sa oplatí využiť takýto postup a aké to má výhody.

Výhody hypotéky naopak

• Máte až 6 mesiacov na doplnenie nehnuteľnosti a celú dobu máte istotu schválenej hypotéky
• Banka po schválení a podpísaní hypotéky už neskúma výšku príjmu ani pri doplňovaní nehnuteľnosti do úverovej zmluvy
• Banka neskúma ani prípadnú PN, zmenu zamestnávateľa či stratu zamestnania
• Klient ma zaručenú maximálnu výšku schváleného úveru
• Po doplnení nehnuteľnosti má klient lehotu ďalších 6 mesiacov na čerpanie úveru (proces hypotéky sa tak môže ukončiť až do 12 mesiacov od schválenia hypotéky)
• Bez poplatku pri odstúpení od schválenej hypotéky
• Mimoriadne splátky úveru môže klient robiť aj mesačne (až po čerpaní hypotéky)
• Požiadať o zníženie úroku môžete už po 3 splátkach (tzv. retencia)
• Možnosť založenia rozostavaného rodinného domu, podmienkou je zapísanie rozostavanej stavby na katastri.

Nevýhody

• Akceptuje sa iba príjem zo SR
• Banka týmto spôsobom schváli maximálne 80% hodnoty nehnuteľnosti
• Poplatok za spracovanie úveru sa nedá zahrnúť do splátok na celú dobu úveru
• Doba zamestnania žiadateľa musí byť minimálne 6 mesiacov
• Úrok a max. doba splatnosti hypotéky záleží od ratingu klienta v banke
• Povinný bežný účet v banke
• Predĺženie 6 mesačnej lehoty len z opodstatnených dôvodov

Aké doklady potrebujete ku schváleniu a aký je postup?

K schváleniu hypotéky je potrebné doložiť len:

• Vyplnenú žiadosť
• OP všetkých žiadateľov

Postup pri tom ako banka schvaľuje hypotéku je pomerne jednoduchý. Banka overí príjem a úverový register. Následne schváli hypotéku v požadovanej výške. V prípade nepostačujúceho príjmu na požadovanú výšku úveru, banka upraví maximálnu výšku hypotéky, tak aby zodpovedala príjmu.

V prípade, že je klient zamestnaný na dobu určitú, môže si banka vyžiadať pracovnú zmluvu a výpis z účtu na ktorý je poukazovaný príjem.

Po schválení hypotéky podpíšete úverové zmluvy a otvoríte si bežný účet v banke

Ako postupovať po nájdení nehnuteľnosti?

• Doplnenie znaleckého posudku
• Doplnenie rezervačnej alebo kúpnej zmluvy
• OP predávajúcich

Banka následne vypracuje dodatok k úverovej zmluve a upraví výšku úveru, tak aby zodpovedala hodnote nájdenej nehnuteľnosti. Netreba zabúdať na to, že výška kúpnej ceny a hodnota nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku by nemala mať rozdielne hodnoty. V prípade veľkého rozdielu v spomínaných hodnotách, banka poskytne % financovania z nižšej z hodnôt.

Za akých podmienok banka načerpá úver?

• Podpísané záložné zmluvy a vyznačená plomba na katastri
• Poistenie nehnuteľnosti a vinkulácia
• Podpis žiadosti o čerpanie úveru, kde bude uvedené na aký účet banka zašle finančné prostriedky
• Podpísaná kúpna zmluva
• Vydokladovanie časti vlastných prostriedkov podľa kúpnej zmluvy
• Podpísaný spomínaný dodatok o doplnení nehnuteľnosti

Príklady z praxe:

Klienti mali vyhliadnutý dom a potrebovali zaplatiť zálohu s tým, že dokončený mal byť až o 3 mesiace. Klient však plánoval zmenu pracovného pomeru a zmenu zamestnania. Schválili preto úver vopred a načerpali ho až po dokončení domu, keď sa doplnil znalecký posudok. Príjem klienta už banka nepreverovala.

Klienti chceli kúpiť byt a súhlasili so schválením „hypotéky naopak“. Následne po podpise úveru si začali hľadať byt. Vedeli, že úver majú schválený a pripravený. V dohľadnej dobe si našli nehnuteľnosť, ktorú doplnili do úveru a úver sa načerpal.

Klient chcel mať istotu schválenia požadovanej výšky úveru a znalecký posudok mal byť vypracovaný až do 2-3 týždňov. Z dôvodu časovej úspory sa úver dal schváliť a až po schválení bol následne doplnený vypracovaný znalecký posudok. Doplnil sa do úveru a po podpísaní dodatku bolo možne dokončiť celý úverový proces, bez čakania na posudok.

Klienti čakali prírastok do rodiny a hľadali väčší byt. S tým však súviselo aj očakávané zníženie ich spoločného príjmu. Aby sa vyhli stresu pri rýchlom hľadaní nového bytu, nechali si schváliť hypotéku vopred. Našli si vhodnú nehnuteľnosť až v čase materskej dovolenky, banka však už výšku príjmu neprehodnocovala a väčší byt si tak mohli dovoliť.

Záver

Ak aj vy uvažujete o hypotéke na nešpecifikovanú nehnuteľnosť určite ma kontaktujte. Klienti často uvažuju o tom, či potrebujú sprostredkovateľ ako pomocná ruka pri vybavovaní hypotéky. Hypotéka vyriešená pomocou sprostredkovateľa má niekoľko výhod. Viac sa o tom dočítate v článku: Hypotéka vyriešená pomocou sprostredkovateľa.