Hypotéky

Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť – „hypotéka naopak“

Klasický postup pri schvaľovaní hypotéky je taký, že v procese schvaľovania banka posudzuje nehnuteľnosť, ktorú klient kupuje. Dá sa to však aj naopak. Najprv banka schváli samotnú hypotéku, podpíšu sa úverové zmluvy a až následne je možné doplniť do úverovej zmluvy nehnuteľnosť. V tomto článku sa dočítate, kedy sa oplatí využiť takýto postup a aké to má výhody.

Výhody hypotéky naopak

  • Máte až 6 mesiacov na doplnenie nehnuteľnosti a celú dobu máte istotu schválenej hypotéky
  • Banka po schválení a podpísaní hypotéky už neskúma výšku príjmu ani pri doplňovaní nehnuteľnosti do úverovej zmluvy
  • Banka neskúma ani prípadnú PN, zmenu zamestnávateľa či stratu zamestnania
  • Klient ma zaručenú maximálnu výšku schváleného úveru
  • Po doplnení nehnuteľnosti má klient lehotu ďalších 6 mesiacov na čerpanie úveru (proces hypotéky sa tak môže ukončiť až do 12 mesiacov od schválenia hypotéky)
  • Bez poplatku pri odstúpení od schválenej hypotéky
  • Mimoriadne splátky úveru môže klient robiť aj mesačne (až po čerpaní hypotéky)
  • Požiadať o zníženie úroku môžete už po 3 splátkach (tzv. retencia)
  • Možnosť založenia rozostavaného rodinného domu, podmienkou je zapísanie rozostavanej stavby na katastri.

Nevýhody

  • Akceptuje sa iba príjem zo SR
  • Banka týmto spôsobom schváli maximálne 80% hodnoty nehnuteľnosti
  • Poplatok za spracovanie úveru sa nedá zahrnúť do splátok na celú dobu úveru
  • Doba zamestnania žiadateľa musí byť minimálne 6 mesiacov
  • Úrok a max. doba splatnosti hypotéky záleží od ratingu klienta v banke
  • Povinný bežný účet v banke
  • Predĺženie 6 mesačnej lehoty len z opodstatnených dôvodov

Aké doklady potrebujete ku schváleniu a aký je postup?

K schváleniu hypotéky je potrebné doložiť len:

  • Vyplnenú žiadosť
  • OP všetkých žiadateľov

Postup pri tom ako banka schvaľuje hypotéku je pomerne jednoduchý. Banka overí príjem a úverový register. Následne schváli hypotéku v požadovanej výške. V prípade nepostačujúceho príjmu na požadovanú výšku úveru, banka upraví maximálnu výšku hypotéky, tak aby zodpovedala príjmu.

V prípade, že je klient zamestnaný na dobu určitú, môže si banka vyžiadať pracovnú zmluvu a výpis z účtu na ktorý je poukazovaný príjem.

Po schválení hypotéky podpíšete úverové zmluvy a otvoríte si bežný účet v banke

Ako postupovať po nájdení nehnuteľnosti?

  • Doplnenie znaleckého posudku
  • Doplnenie rezervačnej alebo kúpnej zmluvy
  • OP predávajúcich

Banka následne vypracuje dodatok k úverovej zmluve a upraví výšku úveru, tak aby zodpovedala hodnote nájdenej nehnuteľnosti. Netreba zabúdať na to, že výška kúpnej ceny a hodnota nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku by nemala mať rozdielne hodnoty. V prípade veľkého rozdielu v spomínaných hodnotách, banka poskytne % financovania z nižšej z hodnôt.

Za akých podmienok banka načerpá úver?

  • Podpísané záložné zmluvy a vyznačená plomba na katastri
  • Poistenie nehnuteľnosti a vinkulácia
  • Podpis žiadosti o čerpanie úveru, kde bude uvedené na aký účet banka zašle finančné prostriedky
  • Podpísaná kúpna zmluva
  • Vydokladovanie časti vlastných prostriedkov podľa kúpnej zmluvy
  • Podpísaný spomínaný dodatok o doplnení nehnuteľnosti

Príklady z praxe:

Klienti mali vyhliadnutý dom a potrebovali zaplatiť zálohu s tým, že dokončený mal byť až o 3 mesiace. Klient však plánoval zmenu pracovného pomeru a zmenu zamestnania. Schválili preto úver vopred a načerpali ho až po dokončení domu, keď sa doplnil znalecký posudok. Príjem klienta už banka nepreverovala.

Klienti chceli kúpiť byt a súhlasili so schválením „hypotéky naopak“. Následne po podpise úveru si začali hľadať byt. Vedeli, že úver majú schválený a pripravený. V dohľadnej dobe si našli nehnuteľnosť, ktorú doplnili do úveru a úver sa načerpal.

Klient chcel mať istotu schválenia požadovanej výšky úveru a znalecký posudok mal byť vypracovaný až do 2-3 týždňov. Z dôvodu časovej úspory sa úver dal schváliť a až po schválení bol následne doplnený vypracovaný znalecký posudok. Doplnil sa do úveru a po podpísaní dodatku bolo možne dokončiť celý úverový proces, bez čakania na posudok.

Klienti čakali prírastok do rodiny a hľadali väčší byt. S tým však súviselo aj očakávané zníženie ich spoločného príjmu. Aby sa vyhli stresu pri rýchlom hľadaní nového bytu, nechali si schváliť hypotéku vopred. Našli si vhodnú nehnuteľnosť až v čase materskej dovolenky, banka však už výšku príjmu neprehodnocovala a väčší byt si tak mohli dovoliť.

Záver

Ak aj vy uvažujete o hypotéke na nešpecifikovanú nehnuteľnosť určite ma kontaktujte. Klienti často uvažuju o tom, či potrebujú sprostredkovateľ ako pomocná ruka pri vybavovaní hypotéky. Hypotéka vyriešená pomocou sprostredkovateľa má niekoľko výhod. Viac sa o tom dočítate v článku: Hypotéka vyriešená pomocou sprostredkovateľa.

Financiám sa venujem už 10 rokov. Hlavnou časťou, ktorej sa venujem su úvery, ktoré sú veľmi rozsiahlou no zároveň zaujímavou oblasťou. Vďaka vysokej odbornosti a veľkému počtu úspešne vyriešených úverov, viem splniť sen klientov o vlastnom bývaní, či pomôcť nájsť správne riešenie pri rekonštrukcii alebo výstavbe domu. Veľmi dôležitým faktorom v tejto oblasti sú informácie a kvalitná odbornosť. Nesnažím sa ľuďom len sprostredkovať úver, ale naučiť ich základné informácie, ktoré vedia využiť aj do budúcna. Venujem sa písaniu odborných článkov v tejto oblasti, prednášam  spomínanú tému vrámci vzdelávania a pomáham ako konzultant študentom VŠ pri vyhodnocovaní ich prác a zároveň píšem oponentúry na bakalárske či diplomové práce.

Napíšte mi správu

Chcem byť informovaný

Pravidelný newsletter s najnovšími správami z oblasti hypoték, sporenia, dôchodkového sporenia, ... Prihlásením sa súhlasíte so spracovaním osobných údajov.

Súvisiace články

Investovanie

Ako investovať do ETF fondov, dá sa investovať do ETF fondov aj cez banku?

Štefan Mačák

Štefan Mačák 02.06.2024

Poistenie

Nezabúdajme na poistenie aj do našich hôr

Stanislav Rusnák

Stanislav Rusnák 18.01.2024

Hypotéky

Štátny príspevok pre mladých: Zmeny v roku 2024

Andrej Karpat

Andrej Karpat 09.01.2024

Hypotéky

Štátna pomoc pri splácaní úveru na bývanie

Andrej Karpat

Andrej Karpat 04.01.2024

Hypotéky

Konsolidácia úverov bez overovania výšky príjmu

Andrej Karpat

Andrej Karpat 08.12.2023

Hypotéky

Financovanie výstavby domu ŠFRB alebo Hypotékou? 

Andrej Karpat

Andrej Karpat 31.10.2023

Hypotéky

Financovanie bývania Stavebnou sporiteľňou

Andrej Karpat

Andrej Karpat 16.08.2023

Hypotéky

Dopady zmeny štátneho príspevku pre mladých

Andrej Karpat

Andrej Karpat 17.07.2023

Hypotéky

Zvýšenie životného minima zníži klientom limit úverov

Andrej Karpat

Andrej Karpat 02.06.2023

Dôchodok

Zmeny v 2. pilieri platné od 1. mája 2023

08.05.2023

Hypotéky

Blíži sa výročie fixácie, oplatí sa mi refinancovať úver?

Andrej Karpat

Andrej Karpat 16.12.2022

Investovanie

Čo sú ETF fondy, ako fungujú a prečo sú ETF fondy populárne

Štefan Mačák

Štefan Mačák 02.06.2024