Hypotéky

Blíži sa výročie fixácie, oplatí sa mi refinancovať úver?

Zvyšovanie úrokov v roku 2022 spôsobilo spomalenie úverového trhu. Turizmus (refinancovanie úveru) za nižším úrokom skončil a podiel refinančných vs. nových úverov sa obrátil na stranu účelových úverov, ako sú napríklad úvery s účelom kúpa bytu alebo rodinného domu, ich rekonštrukcia, alebo výstavba rodinného domu. 

Zavedenie nových pravidiel NBS a zhoršenie dostupnosti nových úverov pre ľudí, ktorí sú starší ako 40 rokov, môže spomaliť (resp. presnejšie povedané sťažiť) aj získanie nového úveru.

Štatistika : Účelové úvery vs. Refinančné úvery

Refinancovanie úveru po zvýšení úrokov. 

Banky donedávna vedeli klientom poskytnúť Refinančné úvery, pri ktorých síce overovali existenciu ich zamestnania, no neoverovali výšku ich príjmu. Na poskytnutie takéhoto typu úveru bolo potrebné dodržiavať všetky zákonom stanovené podmienky. Jednou z nich bolo práve to, aby klientova splátka na novom požadovanom úvere bola nižšia ako splátka vyplácaných úverov. V praxi to vyzeralo tak, že banky vedeli refinancovať klientov úver v banke A do banky B za účelom zníženia úroku a v konečnom dôsledku aj zníženia splátky. Po zvýšení úrokov sa však táto možnosť a zároveň výhoda refinančného úveru vytratila. 

Čo v prípade výročia fixácie? 

Banky majú zo zákona povinnosť zasielať klientom výročný list 2 mesiace pred koncom fixácie ich úveru. Klientom ponúknu možnosti fixácií a v súvislosti s tým aj výšku úrokov na nasledujúce obdobie. V prípade, že klient nezaregistruje, že dostal ponuku od banky, resp. na ponuku banky nezareaguje, po výročí mu banka automaticky zmení úrok a splátku, no ponechá ten typ fixácie, ktorý mal klient doteraz. Nakoľko banka splátku inkasuje automatický z účtu, klient to uvidí medzi pohybmi na účte až po inkasovaní splátky.

Zníženie úroku na výročie a po výročí fixácie. 

Konkurenčný boj bánk môže byť výhodou pri vyjednávaní ponúkaného úroku banky na výročie fixácie. Zníženie úroku za účelom udržania klienta v banke je bez poplatku.

Úrok môže klient znížiť aj počas fixácie, ale väčšinou sa to spája s poplatkom, ktorý má každá banka stanovený individuálne podľa svojho sadzobníka poplatkov.

Nestihol som refinancovať na výročie fixácie, ale chcem odísť do konkurenčnej banky.

Z praxe sú najčastejšími dôvodmi refinancovania úveru buď nespokojnosť klienta s bankou, alebo nesplnenie potrieb s navýšením úveru.

Ak chce klient refinancovat a navýšiť úver, musí po väčšine dokladovať príjem. Ak chce klient odísť do inej banky z iných dôvodov, v aktuálnej úrokovej situácii tak môže urobiť iba s dokladovaním príjmu.

Odporúčam však prepočítať výhodnosť tohto kroku, nakoľko minimum bánk prepláca 1%-tnú pokutu, ktorú zaúčtuje pôvodná banke pri prechode do druhej banky mimo výročia fixácie.

Kedy sa mi oplatí refinancovanie úveru? 

Klienti, ktorí využívajú hypotekárne úvery, majú častokrát aj iné spotrebné úvery, či stavebné medziúvery. Ich spojením si vedia znížiť celkové náklady domácnosti. Týmto krokom sa zníži celková splátka úverov klientov na jednu, nižšiu splátku. Ide o tzv. konsolidáciu úverov. Je to pomenovanie spájania viacerých úverov aj vo viacerých bankách. Pri tomto type úveru banky neoverujú výšku príjmu klienta, iba existenciu jeho pracovného pomeru, prípadne existenciu jeho podnikania cez živnostenský, príp. obchodný register. 

Končí mi fixácia o 4mes, viem už teraz refinancovať úver do inej banky? 

Končí mi fixácia o 4mes, viem už teraz refinancovať úver do inej banky? 

Aktuálna dynamická situácia na trhu a rýchle zvyšovanie úrokových sadzieb často núti klientov premýšľať dopredu. Existuje však možnosť schválenia úveru v novej banke, ktorá ponúka lepšie podmienky. Podpisom úverovej zmluvy si klient zabezpečí lepšie podmienky platné v danom období, no zároveň má možnosť využiť až 6 mesačnú lehotu na načerpanie úveru. Počas tohto obdobia počká na koniec fixácie úroku na svojej existujúcej hypotéke a až následne refinancuje svoju hypotéku z banky A do banky B zadarmo, bez poplatkov. 

Kampaň bánk

V minulosti sa viacero bánk snažilo prilákať klientov z iných bánk tým, že poskytovali benefit preplatenia pokuty za predčasné splatenie úveru v starej banke vo výške 1% z ich zostatku úveru. V aktuálnej situácií jedna z najväčších bank prichádza s kampaňou , ktorá umožňuje čerpanie úveru až do 12 mesiacov od podpisu úverovej zmluvy. Navyše poskytuje aj benefit v podobe vrátania od 1 až do 3 splátok podľa výšky schváleného úveru. Iné banky poskytujú preplatenie pokuty iba v prípade refinančných úverov, ktoré boli poskytnuté bez preverovania príjmu klientov (tzv. čistý refinanc). V prípade refinancovania s dokladovaním príjmu banka nepreplatí 1% pokutu z inej banky.

Úprava úrokov v domovskej banke

Nie vždy je tou najlepšou možnosťou pre klienta odchod do inej banky. Dôležité je s domovskou bankou komunikovať a žiadať o zníženie úroku na existujúcom úvere. Banky však sledujú správanie klienta (ako využíva účet a pod.). Ten, kto účet nevyužíva pravidelne, alebo len na splátku úveru, bude s najväčšou pravdepodobnosťou hodnotený horšie. Takýto ,,neaktívny“ klient nemusí mať poskytnuté najlepšie podmienky. Naopak, odmenou pre aktívnych klientov je spravidla poskytnutá sadzba, prípadne odpustené poplatky za niektoré servisné úkony v domovskej banke. 

Čo získam, príp. stratím pri refinancovaní úveru? 

Refinancovanie úveru do inej banky, poplatky:  

  • Kataster 66 €
  • Znalecky posudok (banky akceptujú aj staršie posudky)
  • Poplatok za spracovanie úveru, záleží od bánk a ich kampaní.

Príklad: 

Moja banka mi ponúka na ďalšie obdobie 3,69% úrok, ale v inej by som vedel získať 3,1% na rovnakú fixáciu. Koľko by som ušetril? 

Zostatok úveru 100 000 €, doba 25 rokov

Úrok 3,69%, fix 5r, splátka úveru 510,87€.

  • splátka je rozdelená na úrokovú časť (odmena banky): 307,50€ a istinu (splácanie zostatku) 203,37€ 
  • zostatok po 5r fixácií 86 132 €.

Zmenou na úrok 3,1% sa splátka zmení nasledovne: 

  • Výška splátky 479,43 eur, úrok : 258,33€ istina: 221.10€
  •  zostatok po 5r fixácií : 85 412 €

Úspora : 

  • Na splátke spolu za 5r: 1886 €
  • Zostatok úveru nižší o 720 €
  • Celková úspora za 5r = 2606 € 

Končí Vám fixácia? Banka Vám neponúkla najlepšie podmienky? Máte záujem o zmenu banky z rôznych dôvodov?  Odporúčam prebrať túto problematiku s odborníkom, aby Vám poradil a rozumne prepočítal výhodnosť či nevýhodnosť refinancovania Vášho úveru pri aktuálnych podmienkach. O výhodách riešenia úveru s finančným sprostredkovateľom sa dočítate v našom článku Hypotéka vyriešená pomocou sprostredkovateľa.

Financiám sa venujem už 10 rokov. Hlavnou časťou, ktorej sa venujem su úvery, ktoré sú veľmi rozsiahlou no zároveň zaujímavou oblasťou. Vďaka vysokej odbornosti a veľkému počtu úspešne vyriešených úverov, viem splniť sen klientov o vlastnom bývaní, či pomôcť nájsť správne riešenie pri rekonštrukcii alebo výstavbe domu. Veľmi dôležitým faktorom v tejto oblasti sú informácie a kvalitná odbornosť. Nesnažím sa ľuďom len sprostredkovať úver, ale naučiť ich základné informácie, ktoré vedia využiť aj do budúcna. Venujem sa písaniu odborných článkov v tejto oblasti, prednášam  spomínanú tému vrámci vzdelávania a pomáham ako konzultant študentom VŠ pri vyhodnocovaní ich prác a zároveň píšem oponentúry na bakalárske či diplomové práce.

Napíšte mi správu

Chcem byť informovaný

Pravidelný newsletter s najnovšími správami z oblasti hypoték, sporenia, dôchodkového sporenia, ...

Súvisiace články

Hypotéky

Blíži sa výročie fixácie, oplatí sa mi refinancovať úver?

Andrej Karpat

Andrej Karpat 16.12.2022

Investovanie

3 základné princípy dlhodobej investície

Andrea Saksunová

Andrea Saksunová 02.12.2022

Poistenie

Ako výhodne poistiť dieťa

Stanislav Rusnák

Stanislav Rusnák 11.10.2022