Hypotéky

Ako si viete orientačne prepočítať maximálnu výšku úveru?

Rozmýšľate nad kúpou bytu alebo domu? Neviete, akú výšku úveru viete získať z vášho príjmu? V nasledujúcom článku sa snažím popísať akým spôsobom banky vypočítavajú maximálnu výšku úveru, ktorú vie žiadateľ získať a ako si orientačne viete prepočítať výšku úveru.

Pri určovaní bonity klienta sú banky od 1. júla 2018 limitované opatrením Národnej banky Slovenska. V ňom sa okrem iného udáva určenie metodiky na výpočet bonity klienta, v ktorej sa udáva minimálna výška rezervy z príjmu klienta. Tá musí zodpovedať jeho príjmovej a rodinnej situácii aj pri hypotetickom navýšení úrokových sadzieb. Tieto pravidlá priamo určujú výšku splátky, ktorú banka klientovi „dovolí“ a tá zase určuje výšku hypotéky, ktorú mu banka môže schváliť. Ako si viete orientačne prepočítať maximálnu výšku úveru?

Metodika na výpočet ukazovateľa schopnosti klienta splácať úver na bývanie (§2) v zmysle Prechodných ustanovení (§ 9).

Banka ponúkne klientovi maximálne takú výšku úveru, ktorého splátka zodpovedá klientovmu príjmu v pomere k veľkosti finančnej rezervy a životného minima s osobitným pomenovaním DSTI (Debt Service to Income). V príjme klienta banka zohľadní nasledovné faktory:

  1. životné minimum každého člena domácnosti
  2. rezervu z príjmu
  3. stres test, teda overenie schopnosti splácať úver aj pri zvýšenej úrokovej sadzbe

Druhým faktorom je DTI (debt to income) pomer dlhu k ročným príjmom. Tento faktor zohľadňuje maximálnu výšku úveru, ktorá nesmie presiahnuť 8-násobok ročného príjmu klienta. Pri ročnom príjme 12 000 eur v čistom môže mať fyzická osoba maximálne úverové zaťaženie zo všetkých úverov maximálne vo výške 96 000 eur. V určitých prípadoch banka vie prepočítať maximálnu výšku úveru koeficientom 9, avšak je to ojedinelé, banky totižto majú obmedzený počet výnimiek na daný koeficient.

Banka primárne zohľadňuje ten parameter (DSTI vs. DTI), ktorý klienta limituje na nižšiu výšku úveru. Ak ide klient do úveru sám, pravdepodobne ho bude skôr limitovať DTI. Ak však do úveru ide rodina so 4 deťmi, tak ich bude viac limitovať DSTI. Je to tým, že do výpočtu DSTI vstupujú už spomínané premenné ako rezerva, stres test a hlavne životné minimum, ktoré pri 6-člennej rodine býva vysoké. 

Rozlúsknutie otázky, podľa ktorého parametru skutočne banka posudzuje maximálnu výšku úveru je často komplikované. Od bánk často dostávam rozličné odpovede. Predbežný prepočet je preto orientačný a nie je ho možné 100% zaručiť. Ideálnym spôsobom, ktorý využívam je priamy prepočet v banke po nahodení konkrétnych údajov, kde banka vyhodnotí predbežne parametre, ale je dôležité upozorniť, že konečné schválenie ma v rukách schvaľovateľ.

Životné minimum

Banka v prvom rade odráta od príjmu klienta životné minimum. Sumy životného minima sú upravuje zákon č. 601/2003 Z. z. o životnom minime a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Ich mesačná výška je k 01.07.2021 nasledovná:

218,06 € ak ide o jednu plnoletú fyzickú osobu

152.12 € ak ide o ďalšiu spoločne posudzovanú plnoletú fyzickú osobu

99,56 € ak ide o zaopatrené neplnoleté dieťa alebo o nezaopatrené dieťa

Rezerva z príjmu

Po odrátaní životného minima banka zníži mzdu klienta ešte o 40%, ktoré sú určené ako rezerva klienta.

Stres test

Ďalším opatrením banky je tzv. stres test, ktorým banky sledujú, či bude klient schopný splácať úver aj keby bola úroková sadzba vyššia o 2%. Do výpočtu bonity klienta tak vstupuje splátka úveru s úrokom o 2% vyšším ako je reálna ponuka úrokovej sadzby.

Disponibilnú výšku príjmu použiteľného na splátku úveru (resp. limit DSTI) banka vypočítava z vyššie uvedených premenných nasledovne: Od čistého príjmu odráta životné minimum a rezervu, tým určí maximálnu výšku splátky úveru, ktorú banka klientovi prizná. Táto splátka však musí zodpovedať takej výške úveru, ktorý je vyrátaný s úrokom vyšším o 2% oproti reálnej ponuke. Výšku príjmu banka samozrejme znižuje aj o výšku existujúcich splátok úverov v úverovom registri. Jasnejšie je to na nasledovných príkladoch: 

Príklad výpočet podľa DSTI: Rodičia s dvomi deťmi majú čistý príjem 1800€ a žiadne ďalšie úvery.  Požiadajú o úver na 30 rokov s úrokom 0,9%

Výpočet:

Životné minimum569,3€ (manžel, manželka a 2 deti)
Hrubý zostatok1 230,7€ (1 800€ – 569,3)
Rezerva (40%)492,28€
Čistý zostatok738,42 (Hrubý zozstatok – 40%)

Tento čistý zostatok zodpovedá splátke úveru vo výške 177.000€ pri úroku 2,9% (+2% stres test)

Max. výška úveru: 177 000€

Reálna splátka úveru : 561€ pri úroku 0,9 % na dobu 30rokov

Príklad DTI: Žiadateľ s príjmom 900€ bez záväzkov a úverov.

Výpočet:

Priemer za 12 mesiacov čistého príjmu x 12 mesiacov x koeficient 8

t.j. ( 900x12x8 ) = 86 400€

Max. výška úveru: 86 400€

Splátka úveru by bola vo výške : 274€ pri úroku 0,9% doba 30rokov

Nie všetky banky však vychádzajú pri výpočte životného minima z uvedených súm životných miním. Sú banky, ktoré počítajú s inými sumami životného minima, čo môže spôsobiť zníženie maximálnej výšky úveru.

V prípade akýchkoľvek otázok ma neváhajte kontaktovať, rád Vám pomôžem pri procese vybavenia Vášho úveru.

Financiám sa venujem už 10 rokov. Hlavnou časťou, ktorej sa venujem su úvery, ktoré sú veľmi rozsiahlou no zároveň zaujímavou oblasťou. Vďaka vysokej odbornosti a veľkému počtu úspešne vyriešených úverov, viem splniť sen klientov o vlastnom bývaní, či pomôcť nájsť správne riešenie pri rekonštrukcii alebo výstavbe domu. Veľmi dôležitým faktorom v tejto oblasti sú informácie a kvalitná odbornosť. Nesnažím sa ľuďom len sprostredkovať úver, ale naučiť ich základné informácie, ktoré vedia využiť aj do budúcna. Venujem sa písaniu odborných článkov v tejto oblasti, prednášam  spomínanú tému vrámci vzdelávania a pomáham ako konzultant študentom VŠ pri vyhodnocovaní ich prác a zároveň píšem oponentúry na bakalárske či diplomové práce.

Napíšte mi správu

Chcem byť informovaný

Pravidelný newsletter s najnovšími správami z oblasti hypoték, sporenia, dôchodkového sporenia, ...

Súvisiace články

Hypotéky

Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť – „hypotéka naopak“

Andrej Karpat

Andrej Karpat 16.06.2022

Osobné financie

Po nehode už len do autorizovaného servisu alebo „nezávislého“ servisu

Stanislav Rusnák

Stanislav Rusnák 03.02.2022

Osobné financie

Porovnanie bežných účtov v 11 bankách na Slovensku

Štefan Mačák

Štefan Mačák 11.01.2022

Hypotéky

Hypotéka – zahraničný príjem

Andrej Karpat

Andrej Karpat 14.01.2018

Hypotéky

Schválenie úveru pri výstavbe domu na maximálnu výšku

Andrej Karpat

Andrej Karpat 09.07.2021

Hypotéky

Hypotéka na kúpu či výstavbu domu

Andrej Karpat

Andrej Karpat 01.07.2021

Hypotéky

Odklad splátok úveru z dôvodu pandémie COVID-19

Andrej Karpat

Andrej Karpat 13.04.2020

Po kliknutí na tlačidlo OK vyjadrujete súhlas s použitím cookies na tejto stránke.
Ochrana osobných údajov

OK