Andrej Karpat 05.08.2021
Chcete žiadať o hypotéku a neviete, či Vám ju banka schváli? V niektorých prípadoch banka zamietne žiadosť klienta o hypotéku a mnohokrát sa takýmto zamietnutiam dá predísť. Nižšie sa dozviete kedy banka zvykne zamietnuť úver, na čo si pri žiadosti o hypotéku dávať pozor a akým chybám sa vyvarovať predtým, než žiadosť o hypotéku v banke podáte.
Najčastejšie dôvody zamietnutia úveru bývajú:
Zlý úverový register – do úverového registra sa zaznamenáva okrem iného najmä:
- každá omeškaná splátka bankových aj nebankových úverov aj s dobou po splatnosti
- všetky zosplatnené úvery
- zamietnuté žiadosti o úver
- omeškania na povolenom prečerpaní
- omeškané splátky za mobil u mobilného operátora
- neskoré vyrovnanie mínusového zostatku na bežnom účte
Každý z týchto záznamov môže mať vplyv na zamietnutie úveru. Ak si nie ste istí čistotou Vášho úverového registra (aj úverového registra ostatných spolu žiadateľov, ktorých beriete so sebou do úveru), tak si radšej vopred nechajte zaslať výpis z bankového aj nebankového registra. Predídete tak, zbytočným komplikáciám pri posudzovaní žiadosti. Pamätajte, že vo Vašom úverovom registri sa objaví negatívny záznam, aj keď ste spoludlžníkom, či ručiteľom na inom úvere, ktorý sa poctivo spláca iným hlavným dlžníkom.
Pokiaľ banka neoverí v sociálnej poisťovni Vami zadanú výšku príjmu, tak žiadosť posúdená nebude. Overenie výšky príjmu v sociálnej poisťovni negatívne ovplyvní aj PN-ka v období pred podaním žiadosti. Do výpočtu maximálnej výšky úveru pri danom príjme vstupuje mnoho premenných. To ako Vám banka vypočíta maximálnu výšku úveru nájdete aj mojom staršom článku tu: Ako si viete orientačne vypočítať výšku úveru. Ak podnikáte, tak rôzne banky akceptujú výšku Vášho príjmu rôznym spôsobom. V takom prípade sa určite vopred poraďte s odborníkom o vhodnom postupe. Treba si dať pozor napríklad na záporný hospodársky výsledok vo Vašej s.r.o.
Neakceptovateľná nehnuteľnosť
Ak pri žiadosti o úver založíte nehnuteľnosť v zlom technickom stave, tak Vám banka hypotéku neschváli. Nehnuteľnosť by mala byť obývateľná, musí mať teda kuchynskú linku aj sociálne zariadenie. Špeciálnou skupinou nehnuteľností sú tie, ktoré sa nachádzajú v bezprostrednej blízkosti neprispôsobivých komunít. Takéto nehnuteľnosti banky spravidla neakceptujú. Komplikáciou sú tiež niektoré ťarchy vedené na liste vlastníctva (napr. právo dožitia tretích osôb). Rozostavané nehnuteľnosti so stavebným povolením sa posudzujú osobitným spôsobom. Viac o hypotéke na stavbu domu nájdete v článku: Prečo si nechať schváliť úver pri výstavbe domu na maximálnu výšku.
Exekúcie z minulosti či súčasnosti
Aktuálne prebiehajúca exekúcia býva zásadným dôvodom na zamietnutie hypotéky klienta. Ak ste si prešli exekúciou a tá už je minulosťou, tak nádej na schválenie hypotéky ešte existuje. O správnom postupe sa v takom prípade vopred poraďte.
Problém so zamestnávateľom
Banka Vám neoverí príjem aj keď si zamestnávateľ nespĺňa svoju odvodovú povinnosť. Pokiaľ za Vás zamestnávateľ neodvádza správnu výšku poistného, ak má dlžoby voči sociálnej poisťovni, krátku históriu, alebo jeho obraty sú neprimerane nízke voči výške Vášho platu, tak Vám banka môže úver zamietnuť. K zamietnutiu môže dôjsť aj ak máte zahraničného zamestnávateľa a Váš príjem sa u neho neoverí.
Rizikové pohyby na účte
Ak žiadate o úver v banke, v ktorej máte vedený aj bežný účet (alebo ak si banka vyžiada Váš výpis z osobného účtu) a robíte z toho účtu pravidelné prevody na hazard (stávkovanie, online kasína a pod.) tak sa pripravte na možné komplikácie. V lepšom prípade sa to prejaví len na zhoršenom úroku.
Príjem z podnikania – banka nevie odoslať úver na schválenie, alebo ho zamietne v prípade príjmu z podnikania pri záporných výsledkoch za predchádzajúci rok, alebo odklad podania DP či nepostačujúceho výsledku firmy za predchádzajúci rok. Posudzovanie príjmu z podnikania je často individuálne podľa druhu podnikania a preto je dôležité možnosti, komunikovať s odborníkom. Cudzí štátny príslušník – občan inej krajiny, ktorý na SR žije a pracuje je posudzovaný individuálne. Záleží ako dlho pracuje a žije na území SR, či má záujem samostatne žiadať o úver, alebo si už založil na SR rodinu. Taktiež je dôležité ako dlho má pracovné povolenie či povolenie na pobyt.
Odklad splátok – počas vypuknutia pandémie COVID 19 sa naskytla možnosť odkladu splátok, veľmi veľa ľudí odklad využilo aj keď ho nemuseli využiť. Sľubovalo sa, že odklad nezanechá negatívne dopady na úverový register. Opak je ale pravdou a niektoré banky zamietnu úver automaticky z dôvodu odklad COVID-19.Druhá možnosť odkladu splátok je z dôvodu dohody medzi bankou a klientom. Tento druh odkladu splátok má možnosť klient urobiť aj mimo pandémie COVID-19, ale odklad je riadne zaznamenaný v úverovom registri a banky nevedia klientovi poskytnúť úver v nasledujúcom období až 5 rokov.
Všetky vyššie uvedené dôvody zamietnutia sú podložené reálnou skúsenosťou a preto je veľmi dôležité konzultovať proces hypotéky s odborníkom. Tým sa zvýšia šance na schválenie úveru, zníži sa pravdepodobnosť zamietnutia úveru a eliminujú sa prípadné komplikácie.
—
Zdroj: Vlastné spracovanie
Financiám sa venujem už 10 rokov. Hlavnou časťou, ktorej sa venujem su úvery, ktoré sú veľmi rozsiahlou no zároveň zaujímavou oblasťou. Vďaka vysokej odbornosti a veľkému počtu úspešne vyriešených úverov, viem splniť sen klientov o vlastnom bývaní, či pomôcť nájsť správne riešenie pri rekonštrukcii alebo výstavbe domu. Veľmi dôležitým faktorom v tejto oblasti sú informácie a kvalitná odbornosť. Nesnažím sa ľuďom len sprostredkovať úver, ale naučiť ich základné informácie, ktoré vedia využiť aj do budúcna. Venujem sa písaniu odborných článkov v tejto oblasti, prednášam spomínanú tému vrámci vzdelávania a pomáham ako konzultant študentom VŠ pri vyhodnocovaní ich prác a zároveň píšem oponentúry na bakalárske či diplomové práce.
Napíšte mi správuSúvisiace články
Nezabúdajme na poistenie aj do našich hôr
Už býva štandardom, že pri cestách do zahraničia myslíme na cestovné poistenie. Avšak samozrejmosťou by malo byť aj poistenie do slovenských hôr, aj keď nejde o cestu mimo naše hranice. Predmetom poistenia v horách je prípadný zásah horskej záchrannej služby, ktorý nie je preplácaný z verejného zdravotného poistenia. Poistenie do hôr V našich horách a národných parkoch sa stará o našu …
Zistiť viac
Stanislav Rusnák 18.01.2024
Štátny príspevok pre mladých: Zmeny v roku 2024
Štátny príspevok pre mladých pokračuje so zmenami. Štát bude ponúkať zvýhodnenie hypoték pre mladých žiadateľov aj v roku 2024. Aké zmeny si štát pripravil? Nižšie uvedené zmeny sa týkajú úverov schválených po 01.01.2024. Maximálna výška daňového bonusu pre mladých sa zvýši z pôvodných 2.000€ na novú sumu 6.000€. Štát poskytne príspevok vo forme daňového bonusu vo výške polovice …
Zistiť viac Andrej Karpat 09.01.2024
Štátna pomoc pri splácaní úveru na bývanie
Zvyšovanie úrokov je téma posledných mesiacov. V médiách sa spomínali jednotlivé návrhy. Prvotná pomoc mala byť smerovaná znížením úroku o 3% (banka + štát). Následne sa sľubovala pomoc pre všetkých, ktorým sa v priebehu roka 2023 zvýšil úrok a zároveň splátka. Výsledným návrhom zákona je pomoc len pre tých ľudí, ktorí od získania úveru na bývanie ho nikdy nerefinancovali. Týmto …
Zistiť viac Andrej Karpat 04.01.2024
Konsolidácia úverov bez overovania výšky príjmu
Znížil sa Váš príjem a ťažia Vás okrem úveru na bývanie aj vysoké splátky spotrebných či stavebných úverov? Bojíte sa, že výška Vášho príjmu už nebude postačovať na konsolidáciu všetkých Vašich úverov? Konsolidácia úverov bez overovania výšky príjmu je možná, ale neumožňuje to každá banka. Aktuálna situácia pri vysokých úrokoch núti ľudí šetriť a jedna z možností …
Zistiť viac Andrej Karpat 08.12.2023
Financovanie výstavby domu ŠFRB alebo Hypotékou?
Vysoké úrokové sadzby v komerčných bankách spôsobili, že ľudia hľadali iné cesty a spôsoby ako sa dostať k lacnejšiemu financovaniu výstavby rodinného domu. Nízky úrok je ale zdá sa jediná výhoda financovania výstavby cez Štátny fond rozvoja bývania (ďalej ŠFRB). Získať komplexné informácie je však veľmi komplikované, pretože po kontaktovaní ŠFRB Vás odkážu na miestny úrad v lokalite, v ktorej …
Zistiť viac Andrej Karpat 31.10.2023
Financovanie bývania Stavebnou sporiteľňou
Na Slovensku boli donedávna 3 stavebné sporiteľne, ktoré ponúkali stavebné sporenie. Postupom času sa počet zredukoval. V súčasnosti môžu klienti využiť služby len dvoch z nich. A medzi najvýhodnejšie patrí Prvá stavebná sporiteľňa. V minulosti využívaná po väčšine ako nástroj sporenia pre deti. Postupne sa, ale do popredia dostávali výhodnejšie produkty na sporenia. Kto si ale ponechal zmluvu stavebného sporenia o pár …
Zistiť viac Andrej Karpat 16.08.2023
Dopady zmeny štátneho príspevku pre mladých
Aktuálne jednou z horúcich tém politikov je pomoc ľuďom pri súčasných vysokých úrokoch a možné problémy so splácaním ich úverov po skončení fixácie úrokových sadzieb na existujúcich úveroch. V minulosti však práve naši politici (väčšinou tí istí, ktorí teraz volajú po pomoci) skomplikovali prístup mladým rodinám k hypotékam. Preto sa krátko pozrime späť do histórie, kto spôsobil zmenu štátneho príspevku pre mladých a jeho menšiu výhodnosť. Písal sa dátum 12.10.2017 …
Zistiť viac Andrej Karpat 17.07.2023
Zvýšenie životného minima zníži klientom limit úverov
Zvýšenie životného minima je dobrá správa pre ľudí, ale zlá správa pre žiadateľov o úver. Čo nás čaká od 1.7.2023? Životné minimum platné od 1.7.2022 do 30.6.2023 • plnoletá fyzická osoba: 234,42 € • ďalšia spoločne posudzovaná plnoletá fyzická osoba: 163,53 € • dieťa: 107,03 € Životné minimum platné od 1.7.2023 do 30.6.2024 • plnoletá fyzická osoba: 268,88 € • ďalšia spoločne posudzovaná plnoletá fyzická osoba: 187,57 € • dieťa: 122,77 …
Zistiť viac Andrej Karpat 02.06.2023
Zmeny v 2. pilieri platné od 1. mája 2023
Sporenie k starobnému dôchodku známe ako 2. pilier prešlo zmenami, vďaka rozsiahlej reforme z novembra 2022. Do platnosti vstúpilo od začiatku roka 2023 niekoľko zmien, tie najnovšie zmeny v 2. pilieri, platné od 1.mája si priblížime v tomto článku. Otvorený vstup aj pre klientov od 35 – 40 rokov Doteraz zákon umožňoval klientom vstup do 2. piliera …
Zistiť viac
Blíži sa výročie fixácie, oplatí sa mi refinancovať úver?
Zvyšovanie úrokov v roku 2022 spôsobilo spomalenie úverového trhu. Turizmus (refinancovanie úveru) za nižším úrokom skončil a podiel refinančných vs. nových úverov sa obrátil na stranu účelových úverov, ako sú napríklad úvery s účelom kúpa bytu alebo rodinného domu, ich rekonštrukcia, alebo výstavba rodinného domu.
Zistiť viac Andrej Karpat 16.12.2022
Hypotéka vyriešená pomocou sprostredkovateľa
Klienti sa ma často pýtajú, či je potrebný sprostredkovateľ ako pomocná ruka pri vybavovaní hypotéky. Hypotéka vyriešená pomocou sprostredkovateľa má niekoľko výhod. Výnimočne nebudú nasledujúce riadky o odbornosti, ale o tom aká je výhoda mať hypotéku vyriešenú pomocou sprostredkovateľa. Často získavam odporúčania aj na klientov, ktorí zažili sklamanie a zlé skúsenosti s inými sprostredkovateľmi, ktorí im pomáhali …
Zistiť viac Andrej Karpat 24.08.2021
Schválenie úveru pri výstavbe domu na maximálnu výšku
Schválenie úveru na maximálnu výšku Financovanie úveru na výstavbu domu je komplikovaný proces. Často sa stretávam s tým, že predstava klientov je odlišná od reality. Vo viacerých prípadoch sa stane, že klienti žiadajú od banky menšiu sumu, napriek tomu, že im banka chce schváliť aj väčšiu čiastku. Mnohokrát ich k tomu vedú rozumné dôvody. Veria …
Zistiť viac Andrej Karpat 09.07.2021
Ako a kedy strhávajú banky prvú splátku hypotéky
Prvá splátka hypotéky Pri finalizácii celého procesu žiadosti o hypotéku dostávam často od klientov nasledovné otázky: Kedy nám odíde prvá splátka hypotéky? Prečo mi prvá splátka ešte neodišla? Prečo mi odišla prvá splátka hypotéky v inej výške ako sa dohodlo? Klientom často pripomínam, že v čase prvej splátky by mali mať na účte pripravenú dostatočnú …
Zistiť viac Andrej Karpat 09.10.2020