Ako si viete orientačne prepočítať maximálnu výšku úveru?

Rozmýšľate nad kúpou bytu alebo domu? Neviete, akú výšku úveru viete získať z vášho príjmu? V nasledujúcom článku sa snažím popísať akým spôsobom banky sa vypočítava maximálna výška úveru, ktorú vie žiadateľ získať a ako si orientačne viete prepočítať výšku úveru.

Pri určovaní bonity klienta sú banky od 1. júla 2018 limitované opatrením Národnej banky Slovenska. V ňom sa okrem iného udáva určenie metodiky na výpočet bonity klienta, v ktorej sa udáva minimálna výška rezervy z príjmu klienta. Tá musí zodpovedať jeho príjmovej a rodinnej situácii aj pri hypotetickom navýšení úrokových sadzieb. Tieto pravidlá priamo určujú výšku splátky, ktorú banka klientovi „dovolí“ a tá zase určuje výšku hypotéky, ktorú mu banka môže schváliť. Ako si viete orientačne prepočítať maximálnu výšku úveru?

Metodika na výpočet ukazovateľa schopnosti klienta splácať úver na bývanie (§2) v zmysle Prechodných ustanovení (§ 9).

Banka ponúkne klientovi maximálne takú výšku úveru, ktorého splátka zodpovedá klientovmu príjmu v pomere k veľkosti finančnej rezervy a životného minima s osobitným pomenovaním DSTI (Debt Service to Income). V príjme klienta banka zohľadní nasledovné faktory:

1. životné minimum každého člena domácnosti
2. rezervu z príjmu
3. stres test, teda overenie schopnosti splácať úver aj pri zvýšenej úrokovej sadzbe

Druhým faktorom je DTI (debt to income) pomer dlhu k ročným príjmom. Tento faktor zohľadňuje maximálnu výšku úveru, ktorá nesmie presiahnuť 8-násobok ročného príjmu klienta. Pri ročnom príjme 12 000 eur v čistom môže mať fyzická osoba maximálne úverové zaťaženie zo všetkých úverov maximálne vo výške 96 000 eur. V určitých prípadoch banka vie prepočítať maximálnu výšku úveru koeficientom 9, avšak je to ojedinelé, banky totižto majú obmedzený počet výnimiek na daný koeficient.

Banka primárne zohľadňuje ten parameter (DSTI vs. DTI), ktorý klienta limituje na nižšiu výšku úveru. Ak ide klient do úveru sám, pravdepodobne ho bude skôr limitovať DTI. Ak však do úveru ide rodina so 4 deťmi, tak ich bude viac limitovať DSTI. Je to tým, že do výpočtu DSTI vstupujú už spomínané premenné ako rezerva, stres test a hlavne životné minimum, ktoré pri 6-člennej rodine býva vysoké. V aktuálnej situácií zvyšovania úrokov už po väčšine je prepočet podľa DSTI.

Rozlúsknutie otázky, podľa ktorého parametru skutočne banka posudzuje maximálnu výšku úveru je často komplikované. Od bánk často dostávam rozličné odpovede. Predbežný prepočet je preto orientačný a nie je ho možné 100% zaručiť. Ideálnym spôsobom, ktorý využívam je priamy prepočet v banke po nahodení konkrétnych údajov, kde banka vyhodnotí predbežne parametre, ale je dôležité upozorniť, že konečné schválenie ma v rukách schvaľovateľ.

Životné minimum

Banka v prvom rade odráta od príjmu klienta životné minimum. Sumy životného minima sú upravuje zákon č. 601/2003 Z. z. o životnom minime a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Ich mesačná výška je k 01.03.2023 nasledovná:

234,42 € € ak ide o jednu plnoletú fyzickú osobu od 1.7.2023 – 264,20 €

163,53 €€ ak ide o ďalšiu spoločne posudzovanú plnoletú fyzickú osobu 1.7.2023 – 184,30 €

 107,03 € ak ide o zaopatrené neplnoleté dieťa alebo o nezaopatrené dieťa 1.7.2023 – 120,63 €

Rezerva z príjmu

Po odrátaní životného minima banka zníži mzdu klienta ešte o 40%, ktoré sú určené ako rezerva klienta.

Stres test

Ďalším opatrením banky je tzv. stres test, ktorým banky sledujú, či bude klient schopný splácať úver aj keby bola úroková sadzba vyššia o 2%. Do výpočtu bonity klienta tak vstupuje splátka úveru s úrokom o 2% vyšším ako je reálna ponuka úrokovej sadzby.

Disponibilnú výšku príjmu použiteľného na splátku úveru (resp. limit DSTI) banka vypočítava z vyššie uvedených premenných nasledovne: Od čistého príjmu odráta životné minimum a rezervu, tým určí maximálnu výšku splátky úveru, ktorú banka klientovi prizná. Táto splátka však musí zodpovedať takej výške úveru, ktorý je vyrátaný s úrokom vyšším o 2% oproti reálnej ponuke. Výšku príjmu banka samozrejme znižuje aj o výšku existujúcich splátok úverov v úverovom registri. Jasnejšie je to na nasledovných príkladoch: 

Príklad výpočet podľa DSTI: Rodičia s dvomi deťmi majú čistý príjem 2300 € a žiadne ďalšie úvery.  Požiadajú o úver na 30 rokov s úrokom 3,99%

Výpočet:

Životné minimum	612,01€ (manžel, manželka a 2 deti)
Hrubý zostatok	1 687,99€ (2 300€ – 12,01)
Rezerva (40%)	675,55€
Čistý zostatok	1012,43 (Hrubý zostatok – 40%)

Tento čistý zostatok zodpovedá výške úveru 170.000€ pri úroku 3,99% (+2% stres test)

Max. výška úveru: 170 000€

Reálna splátka úveru : 810,63€ pri úroku 3,99 % na dobu 30 rokov

Príklad DTI: Žiadateľ s príjmom 1200 € bez záväzkov a úverov.

Výpočet:

Priemer za 12 mesiacov čistého príjmu x 12 mesiacov x koeficient 8

t.j. ( 1200x12x8 ) = 115 200€

Max. výška úveru: 115 200€

Splátka úveru by bola vo výške : 549,32€ pri úroku 3,99% doba 30rokov

Ale podľa prepočtu DSTI je maximálna výška úveru len 96 000  € (výpočet DSTI uvedený vyššie) banka sa bude riadiť týmto prepočtom a nie podľa DTI !!

Nie všetky banky však vychádzajú pri výpočte životného minima z uvedených súm životných miním. Sú banky, ktoré počítajú s inými sumami životného minima, čo môže spôsobiť zníženie maximálnej výšky úveru. 

Verím, že som vám objasnil tému akým spôsobom sa vypočítava maximálna výška úveru. V prípade akýchkoľvek otázok ma neváhajte kontaktovať, rád Vám pomôžem pri procese vybavenia Vášho úveru. Ak vás zaujíma aké výhody plynú z toho keď vám hypotéku vybavuje finančný sprostredkovateľ, prečítať si o tom môžete v mojom článku na túto tému tu.